คำนวณผ่อนบ้าน & รีไฟแนนซ์ เทียบให้เห็นว่าย้ายแล้วคุ้มจริงไหม

ผ่อนบ้านครบ 3 ปี ธนาคารใหม่ยื่นดอกเบี้ย 3% มาให้ ธนาคารเดิมก็โทรมาบอกว่า "ลดให้เหลือ 5.25%
นะคะ" แล้วตกลงเราควรเลือกอันไหนดี? 😅

เชื่อว่าคนผ่อนบ้านหลายคนเคยเจอโมเมนต์นี้

ดอกเบี้ยที่เขาโฆษณากันก็ดูถูกไปหมด แต่พอไล่อ่านรายละเอียดจริง ๆ มันมีทั้งค่าจดจำนอง อากรแสตมป์
ค่าประเมิน ประกัน MRTA แถมดอกถูกแค่ 3 ปีแรก หลังจากนั้นกลับไปลอยตัวตาม MRR อีก

สรุปคือ "ดอกต่ำกว่า" ไม่ได้แปลว่า "จ่ายน้อยกว่า" เสมอไป

ก่อนหน้านี้เราเคยทำ Google Sheet ผ่อนบ้าน ไว้
ซึ่งมีส่วนรีไฟแนนซ์แบบเบื้องต้นอยู่ แต่ถ้าจะเทียบหลายข้อเสนอพร้อมกัน ก็ต้องก๊อปชีทไปแก้เลขทีละอัน
สลับไปสลับมาจนงง

เราเลยย้ายมาทำเป็นเว็บ ใส่ไว้ในแท็บใหม่ของ แพลนตัง จัดการหนี้ เลย

ตอบคำถามเดียว แผนไหนเสียเงินน้อยสุด

แท็บนี้ถูกออกแบบมาเพื่อตอบคำถามเดียวจริง ๆ คือ ระหว่าง

• ผ่อนต่อกับธนาคารเดิม
• ขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (Retention)
• ย้ายไปธนาคารใหม่ (Refinance)
• หรือจะโปะเพิ่มแทน

แบบไหนเสียเงินรวมน้อยที่สุด ในช่วงเวลาที่เราสนใจ และถ้าย้าย
ต้องอยู่กับธนาคารใหม่นานแค่ไหนถึงจะคุ้มค่าธรรมเนียมที่จ่ายไป

เปิดมาครั้งแรกจะมีข้อมูลตัวอย่างให้ดูก่อน เป็นบ้านที่เหลือหนี้ 2 ล้าน ผ่อนเดือนละ 13,505 บาท อีก 25 ปี
แล้วเทียบ 3 ทางเลือก

• ผ่อนต่อธนาคารเดิม ดอก 6.5% ไปเรื่อย ๆ
• Retention ลดเหลือ 5.25% สามปี แล้วไป MRR-0.75% เสียค่าธรรมเนียม 10,000 บาท
• Refinance ดอก 3% / 3.5% / 4% ในสามปีแรก แล้วไป MRR-1.5% แต่มีค่าใช้จ่ายรวม 81,000
  บาท (ค่าจดจำนอง อากร และ MRTA 60,000 ที่รวมเข้าไปในวงเงินกู้)

แก้ตัวเลขเป็นของตัวเองได้ทุกช่องเลย

ใส่ข้อเสนอแบบที่ธนาคารให้มาจริง ๆ

ข้อเสนอรีไฟแนนซ์ไม่เคยมาเป็นตัวเลขเดียว เราเลยให้แต่ละแผนใส่ได้ละเอียดแบบนี้

• ดอกเบี้ยขั้นบันได ปีแรกเท่านี้ ปีที่ 2 เท่านี้ ใส่ได้หลายช่วง แต่ละช่วงจะเป็นดอกคงที่ หรือ MRR
  บวกลบก็ได้
• สมมติ MRR เอง เพราะ MRR ธนาคารปรับได้ตลอด ใครอยากลองเคสร้ายว่า MRR ขึ้นอีก 1%
  จะเป็นยังไงก็ใส่เพิ่มได้
• ค่าธรรมเนียมแต่ละตัว ใส่เป็นบาทหรือ % ของยอดหนี้ มีเพดานได้ (เช่นอากรแสตมป์)
  แล้วเลือกว่าใครจ่าย จะจ่ายเงินสดเอง รวมเข้าไปในวงเงินกู้ หรือธนาคารออกให้
• เงินคืน/ส่วนลด บางธนาคารมีแคชแบ็กหลังอนุมัติ ก็ใส่ได้ว่าได้คืนเดือนไหน
• ค่างวด ให้คำนวณจากระยะเวลา หรือกำหนดเองตามที่ผ่อนอยู่จริง และเลือกได้ว่าพอดอกเปลี่ยนแล้ว
  อยากคงค่างวด (หนี้จบเร็วขึ้น/ช้าลง) หรือคงระยะเวลา (ค่างวดเปลี่ยนแทน)
• เงินโปะ ทั้งแบบทุกเดือน ก้อนเดียว หรือก้อนทุกปี เช่นโบนัสสิ้นปี

อีกตัวที่แยกออกมาให้เห็นชัด ๆ คือ "เงินสดที่ต้องเตรียม" เพราะหลายคนดูแค่ดอก
ลืมไปว่าวันเซ็นสัญญาต้องมีเงินก้อนไปจ่ายค่าจดจำนองด้วย

ผลที่ได้ มองแค่ 1 ปี กับ 5 ปี คำตอบไม่เหมือนกัน

ตรงนี้คือจุดที่เราอยากให้ทุกคนลองกดเล่นดู

ในตัวอย่างเดียวกัน ถ้าเลือกดู ช่วง 1 ปี

• Retention ประหยัดกว่าผ่อนต่อ 15,421 บาท
• Refinance กลับ ยังขาดทุนอยู่ 12,382 บาท ทั้งที่ดอกปีแรกถูกกว่าตั้งเยอะ
  เพราะค่าธรรมเนียมที่จ่ายไปยังเก็บคืนไม่หมด

แต่พอเลื่อนไปดู ช่วง 5 ปี ภาพเปลี่ยนเลย

• Retention ประหยัด 89,436 บาท
• Refinance ประหยัด 152,008 บาท กลายเป็นแผนที่คุ้มที่สุด
• ถ้าผ่อนเท่าเดิมทุกเดือนไปจนจบ หนี้จะหมดใน 19 ปี 10 เดือน จากเดิม 25 ปี

ที่ใช้เทียบคือ "ต้นทุนสุทธิ" ซึ่งก็คือเงินที่จ่ายไปจริงทั้งหมด รวมกับหนี้ที่ยังเหลืออยู่ ณ วันนั้น
เพราะถ้าดูแค่ดอกเบี้ย แผนที่เอาค่าธรรมเนียมไปรวมในวงเงินกู้จะดูดีเกินจริง

เลือกช่วงที่จะเทียบได้ทั้ง 1 ปี 3 ปี 5 ปี ตลอดสัญญา หรือใส่จำนวนปีเองก็ได้
ใครคิดว่าอีกไม่กี่ปีอาจจะขายบ้าน หรือจะรีไฟแนนซ์ต่ออีกรอบ
ลองเทียบที่ช่วงนั้นดูจะได้คำตอบที่ตรงกับชีวิตจริงกว่า

จุดคุ้มทุน ต้องถือไว้นานแค่ไหน

อีกตัวที่สำคัญมากคือกราฟ "ประหยัดสุทธิเทียบแผนเดิม"

ถ้าเส้นยังอยู่ใต้ 0 แปลว่ายังไม่คุ้มค่าธรรมเนียม เส้นประคือเดือนที่เริ่มคุ้ม อย่างในตัวอย่าง Retention
คุ้มตั้งแต่เดือนที่ 5 ส่วน Refinance ต้องรอถึงเดือนที่ 15

เลขนี้มีประโยชน์ตรงที่ เวลาไปคุยกับธนาคารใหม่ เราจะรู้เลยว่าถ้ามีเงื่อนไขห้ามรีไฟแนนซ์ออกภายใน 3 ปี
มันยังโอเคอยู่ไหม หรือถ้าธนาคารเดิมยื่นข้อเสนอที่คุ้มตั้งแต่เดือนที่ 5 อาจไม่ต้องย้ายให้วุ่นวายก็ได้

เทียบแบบแฟร์ ด้วยโหมดงบผ่อนเท่ากัน

บางทีแผนหนึ่งดูดีกว่าเพราะแอบจ่ายต่อเดือนเยอะกว่าอยู่แล้ว เราเลยเพิ่มสวิตช์ งบผ่อนเท่ากัน ไว้
เปิดแล้วทุกแผนจะจ่ายเดือนละเท่ากัน แผนไหนค่างวดต่ำกว่าก็เอาส่วนต่างไปโปะแทน

แบบนี้จะเห็นจริง ๆ ว่าดอกที่ต่างกันช่วยเราได้แค่ไหน ไม่ใช่เพราะจ่ายเยอะกว่า

ตารางผ่อนรายเดือน/รายปี

ด้านล่างมีตารางผ่อนของแต่ละแผน ดูได้ทั้งรายปีและรายเดือน ว่าจ่ายไปเป็นดอกเท่าไหร่ เงินต้นเท่าไหร่
โปะไปเท่าไหร่ และเหลือหนี้อีกเท่าไหร่

เรื่องข้อมูล และสิ่งที่สมาชิกได้เพิ่ม

แท็บนี้ ไม่บันทึกอะไรลงเครื่องเลย รีเฟรชหน้าแล้วจะกลับไปเป็นข้อมูลตัวอย่าง เพราะฉะนั้นอย่าลืมกด
"สำรอง / กู้คืน" ดาวน์โหลดไฟล์ .json เก็บไว้ก่อนปิดหน้านะ อันนี้ใช้ได้ฟรีทุกคน

• ทุกคน เทียบได้ 3 แผน ดูตาราง กราฟ และสำรองเป็นไฟล์ได้
• สมาชิก เทียบได้ถึง 6 แผน สำรองขึ้น Google Drive พิมพ์หรือบันทึกเป็น PDF ไปคุยกับธนาคาร
  และ Export ตารางผ่อนเป็น Excel ได้

ข้อควรรู้ก่อนใช้

• ค่าธรรมเนียมตั้งต้นเป็นแค่ค่าประมาณ ข้อเสนอแต่ละธนาคารไม่เหมือนกัน แก้ตามที่ได้มาจริงเลย
• MRR ในอนาคตไม่มีใครรู้ ตัวเลขหลังช่วงโปรเป็นสมมติฐานทั้งหมด ลองใส่เคสที่แย่ลงดูด้วยจะอุ่นใจกว่า
• เราคิดดอกเป็นรายเดือน อาจต่างจาก statement ธนาคารที่คิดรายวันอยู่บ้างหลักร้อยหลักพัน
  แต่พอให้เห็นภาพตัดสินใจได้

สุดท้ายนี้ อยากบอกว่าการรีไฟแนนซ์ไม่ใช่เรื่องยากอย่างที่คิด แต่การเลือกโดยไม่ได้เทียบเลข
อาจทำให้เสียเงินหลักแสนแบบไม่รู้ตัว ลองเอาข้อเสนอที่มีอยู่ในมือมากางเทียบกันสักรอบ ใช้เวลาไม่ถึง 10
นาที ✨

👉
ลองใช้ แพลนตัง จัดการหนี้ แท็บผ่อนบ้าน & รีไฟแนนซ์

ใครยังไม่เคยใช้ส่วนวางแผนปลดหนี้ Snowball / Avalanche อ่านต่อได้ที่
แพลนตัง วางแผนจัดการหนี้

เครื่องมือนี้เป็นตัวช่วยในการวางแผนเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงิน ก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์
อ่านเงื่อนไขสัญญาจริงของธนาคารให้ครบทุกครั้ง